文章将带你一探公募REITs诞生的全过程，包括业务主体的责任、监管机构的角色、申报流程的细节、申报规则的要点以及申报材料的准备。无论你是金融行业的专业人士，还是对REITs感兴趣的投资者，这篇文章都是你必读的资源。它不仅提供了详尽的流程图和资料，还涵盖了申报过程中可能遇到的问题和挑战。
今天和大家聊聊一支新的公募REITs是如何诞生的，当然新公募REITs的诞生是一项复杂且严谨的事情，每步都不能出问题，出问题的话会影响新公募REITs诞生的进度，严重的话公募REITs直接胎死腹中。所以有必要先和大家好好聊聊：公募REITs申报全流程及配套内容。公募REITs的发行上市和清结算放在后面再一起吧。
先通过一张公募REITs发行上市全景流程图，帮助大家先建立感觉，然后逐个展开分析、整理并附上相关资料。
公募REITs业务申报是一项极为繁琐且复杂的工作，另外涉及到众多业务主休、业务政策法规、业务流程等。
申报阶段主要以项目发起人（原始权益人）为主，将和基金管理人，共同作为项目“第一责任人”。必须切实履行好主体责任，认真做好项目前期准备和申报材料准备，确保申报项目符合各项政策要求。首先需选择符合政策要求的目标项目，并进行资产重组，组建项目公司；其次需要确定具有资质的基金管理人承接公募基金发行事宜。为主申报项目及报送各种项目材料；其它主体起到辅助性、审批、指导建议等作用（如下图所示）。
公募REITs项目的申报过程中像：国家发改委、各省、直辖市发展和改革委员会(以下简称“省级发改委”)、证监会、沪深交易所、证券业协会、基金业协会、中证登等相关监管机构各司其职对项目进行筛选、推荐、审核、验资、注册等。各监管机构内容具体如下：
公募REITs实行先入库、再申报，不同类型的项目申报流程稍有不同；各省或地区的公募REITs的申报流程大同小异（如图1和图2所示），可能会有所不同。以下流程为一般流程的概述，具体操作还需根据当地的法律、监管要求和市场规则进行具体了解或申报。
由项目发起人（原始权益人）向项目所在地省级发改委提出并报送相关业务申请，各省级发改委按是否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及鼓励回收资金用途等方面出具专项意见。对于符合公募REITs项目申报要求的项目由省级发改委出具专项意见推荐至国家发改委，国家发改委将审批后符合条件的项目推荐至中国证监会，再由中国证监会、沪深证券交易所依法依规，并遵循市场化原则，独立履行注册、审核程序，自主决策。4、申报规则：各省或地区的公募 REITs的申报规则大同小异，可能会有所不同。但可从申报范围、项目申报准备、项目基本条件要求、项目合规要求、和回收资金使用要求等方面去了解申报规则（如下图所示），一般申报规则的概述，具体操作还需根据当地的法律、监管要求和市场规则进行具体了解。
公募 REITs在项目申报时，应该认真做好项目前期准备、确保申报材料真实客观，主要涉及到：项目基本情况、参与主体情况、REITs设立方案、项目基条件、项目合规情况、运营管理安排、募集资金用途情况等7种类型材料的填写及申报。具体工作内容如下：
其它申报材料请见：国家发展改革委办公厅关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料格式文本（2024年版）》的通知6、申报材料报送对象及审核日期：当公募REITs项目材料已准备好，仍需要弄清材料报送对象，如什么材料报送什么部门，以达到事半功倍，具体工作内容如下：